Cosas que los inversores desconocen de las oficinas europeas

08 julio 2024

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¿Las oficinas europeas están acabadas? Creemos que no. Solo son diferentes.

Que nadie se engañe: los inmuebles de oficinas atraviesan problemas a ambas orillas del Atlántico, entre ellos, unos tipos de interés altos durante más tiempo y valoraciones más bajas que, en ciertos casos, dificultan la refinanciación. Sin embargo, creemos que ciertos factores hacen que las oficinas europeas sean menos volátiles que las estadounidenses.

Ahora bien, esto no significa que sea el momento de centrarse en este tipo de inmuebles. De hecho, creemos que otros segmentos de inmuebles comerciales ofrecen oportunidades mucho más atractivas. En todo caso, prevemos que siga habiendo alta demanda del tipo adecuado de inmuebles de oficinas, y pensamos que los inversores que entiendan bien las diferencias entre Europa y Estados Unidos tendrían más probabilidades de aprovechar el potencial europeo en el futuro.

Oferta de oficinas: puede que sea inferior en Europa

¿Por qué el mercado de oficinas europeo es diferente?

Empecemos por la oferta. Los modelos de trabajo en remoto e híbridos han tenido efectos profundos en el valor y la utilidad de las oficinas en todo el mundo. No obstante, cabe señalar que las ciudades pasarela europeas suelen tener menos stock de oficinas per cápita que las estadounidenses. Puede que esto se deba a que la mayoría de los países europeos no tienen «ciudades periféricas» como las de Estados Unidos, y tampoco los rascacielos de oficinas que pueblan el horizonte de tantas ciudades del país norteamericano (el distrito financiero y de negocios parisino de La Défence es una excepción).

Esta es una diferencia importante, ya que cuando esos rascacielos se vuelven obsoletos son sumamente difíciles de convertir en viviendas. Muchos de estos edificios son superestructuras rígidas que tienen instalados sistemas poco respetuosos con el medio ambiente y suelos de chapa imposibles de adaptar con facilidad y de forma económica a las necesidades de los inquilinos. En definitiva, convertir estos edificios en viviendas con cañerías y acceso a luz natural supone todo un reto.

Según nuestro análisis de oficinas per cápita, Estados Unidos es el mercado con más exceso de oferta. El espacio dedicado a oficinas en el país supera con creces al de los principales mercados europeos, incluidos Reino Unido, Francia y Alemania.

Es más, el exceso de oferta en muchas ciudades pasarela estadounidenses corresponde principalmente a oficinas anticuadas muy mal equipadas si se tienen en cuenta las exigencias actuales tanto de los empleados como de los empleadores: edificios con diseños estéticamente agradables y respetuosos con el medio ambiente, próximos a espacios abiertos y de tránsito, y que favorezcan un entorno de trabajo colaborativo.

Las dimensiones también importan

Puede que Europa salga mejor parada en lo que se refiere a los problemas de oferta, ya que las construcciones de la región son más pequeñas y pueden reconvertirse con mayor facilidad. Por ejemplo, según datos de Savills, proveedor global de servicios inmobiliarios, entre 2015 y 2022 se crearon más de 75.000 unidades residenciales en el Reino Unidos mediante la reconversión del stock de oficinas obsoletas. Esto puede ayudar a explicar por qué las tasas de oficinas desocupadas, que repuntaron a escala global durante la pandemia, son inferiores en las principales ciudades europeas (Gráfico).

Menos despachos vacíos: las tasas de oficinas desocupadas son inferiores en Europa

Los datos históricos de rentabilidad y los análisis actuales no garantizan los resultados futuros.
El análisis actual y las previsiones no garantizan resultados futuros.
A 31 de diciembre de 2023
Fuente: CBRE, CoStar y Green Street Advisors

El entorno es diferente: más demanda para trabajar en la oficina

También existen diferencias en el lado de la demanda que, a nuestro juicio, podrían arrojar más luz sobre las menores tasas de oficinas desocupadas en Europa.

En primer lugar, las viviendas europeas suelen ser más pequeñas para casi todos los niveles de renta, de manera que el espacio para trabajar es reducido. Según un estudio, las viviendas de Francia, Alemania, Países Bajos y los países nórdicos tienen, de media, entre dos y tres habitaciones por cada miembro del hogar, en comparación con las casi cuatro de Estados Unidos.

Por otro lado, está el nivel de comodidad de trabajar de formar remota. Los moradores de las ciudades europeas suelen tener menos aire acondicionado en sus viviendas, de manera que a muchos les puede resultar más cómodo trabajar en una oficina durante los meses de verano. En invierto, la falta de ventanas con doble cristal puede hacer que los despachos instalados en casa resulten demasiado fríos.

Los tiempos de desplazamiento también suelen ser más cortos en Europa. En Estados Unidos, lo contrario es cada vez es más frecuente; es decir, que los trayectos de ida y vuelta a la oficina sean más largos. Un reciente estudio realizado por economistas de la Universidad de Stanford señala que los desplazamientos de entre 80 y 120 km aumentaron un 18% en Estados Unidos entre 2019 y 2024. Los desplazamientos superiores a 120 km repuntaron un 32%. Algunos participantes del estudio señalaron que podían tolerar los trayectos más largos porque los modelos de trabajo híbridos permitían que solo fuera necesario realizarlos una o dos veces por semana.

Los requisitos más ecológicos están transformando los lugares de trabajo

Los reguladores europeos también están influyendo en las dinámicas de oferta y demanda de oficinas simplemente exigiendo a los arrendadores que apliquen unas normas mínimas de rendimiento energético antes de poder alquilar sus inmuebles. A nuestro juicio, estas medidas tienen una doble función: impulsan la inversión necesaria que permitirá adaptar los edificios para el futuro y, a su vez, aceleran la obsolescencia de aquellos inmuebles que incumplen los requisitos.

En Londres, por ejemplo, el alquiler de oficinas de «última generación» se acerca a máximos de 15 años. Esto indica que la demanda de inmuebles que cumplen los requisitos suele ser elevada. Así lo demuestra el hecho de que el tiempo necesario para alquilar el 75% del espacio de los edificios se haya reducido (Gráfico). En los últimos años, el tiempo medio para alquilar el 75% del espacio de los edificios antes de su finalización (indicado con las barras negativas) ha sido de cinco meses.

Las nuevas oficinas del Centro de Londres se llenan a una velocidad récord

Los datos históricos de rentabilidad y los análisis actuales no garantizan los resultados futuros.
*La velocidad de arrendamiento equivale al número de meses necesarios para alquilar el 75% del espacio de un edificio
A 31 de diciembre de 2023
Fuente: CBRE

Creemos que esto ayuda a explicar por qué los alquileres de las oficinas de primer nivel aumentaron una media del 4,9% en las principales ciudades europeas entre el tercer trimestre de 2022 y el tercer trimestre de 2023.

La demanda de edificios de «última generación» también es elevada en las ciudades estadounidenses, y prevemos que esta dinámica cree oportunidades para los inversores. Sin embargo hay un problema: Estados Unidos carece de un mandato federal uniforme en lo que respecta a los informes sobre cuestiones medioambientales, sociales y de gobernanza (ESG), y esto puede complicar las decisiones de construcción y arrendamiento. Asimismo, la oposición a las cuestiones ESG en ciertas zonas del país puede ralentizar el proceso.

No nos malinterprete: los inversores deben ir con pies de plomo a la hora de invertir en el sector europeo de oficinas. De momento, creemos que las inversiones más atractivas en inmuebles comerciales pueden encontrarse en otras partes. No obstante, aquellos que eviten medir a Europa y Estados Unidos con el mismo rasero podrían aprovechar más fácilmente las oportunidades conforme vayan surgiendo.

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