Il settore degli uffici in Europa è in crisi? Secondo noi no; è semplicemente diverso.
Non c'è ombra di dubbio che gli immobili a uso ufficio su ambo le sponde dell'Atlantico risentano di una serie di difficoltà, tra cui le politiche di tassi elevati a lungo e il calo delle valutazioni che, in alcuni casi, creano problemi di rifinanziamento. Tuttavia, riteniamo che in virtù di determinati fattori il mercato europeo degli uffici sia meno volatile di quello statunitense.
Ciò non vuol dire che questo sia il momento giusto per concentrarsi sul segmento degli uffici; anzi, crediamo che altri settori del commercial real estate offrano una serie di opportunità più interessanti. Tuttavia, prevediamo che la domanda di un certo tipo di immobili a uso ufficio nel Vecchio Continente rimarrà elevata e che gli investitori in grado di comprendere le differenze tra l'Europa e gli Stati Uniti abbiano migliori chance di cogliere il potenziale del mercato europeo in futuro.
L'Europa ha una minore offerta di uffici
Vediamo dunque in cosa differisce il mercato europeo.
Cominciamo dall'offerta. Le modalità di lavoro in remoto e ibride hanno avuto ripercussioni di vasta portata sul valore e sull'utilità degli uffici in tutto il mondo. Le principali città europee, tuttavia, hanno tendenzialmente meno uffici in termini pro capite rispetto alle omologhe statunitensi, forse perché molte città del Vecchio Continente sono prive dei quartieri affari e dei grattacieli di vetro che caratterizzano le skyline di molte metropoli statunitensi (la Défense a Parigi costituisce un'eccezione in tal senso).
Questa è una distinzione importante, perché è notoriamente difficile convertire questi grattacieli in immobili residenziali quando diventano obsoleti. Molti sono sovrastrutture inflessibili, dotate di sistemi e pavimentazioni poco ecologici che non si prestano ad essere adattati in modo facile o economico alle esigenze degli inquilini. Trasformarli in abitazioni con impianti idraulici e accesso alla luce naturale è molto complicato.
Stando alla nostra analisi della quantità di uffici pro capite, gli Stati Uniti sono il mercato con il maggior eccesso di offerta, avendo molti più spazi destinati allo scopo rispetto ai principali mercati europei, tra cui Regno Unito, Francia e Germania.
Inoltre, l'eccesso di offerta in molte delle cosiddette "gateway city" degli Stati Uniti è costituito prevalentemente da immobili obsoleti che non rispondono a ciò che le aziende e i dipendenti desiderano oggi dagli uffici: un design esteticamente gradevole e attento all'ambiente, vicinanza ai trasporti pubblici e spazi aperti che promuovano la collaborazione nei luoghi di lavoro.
Anche le dimensioni sono importanti
L'Europa potrebbe avere minori problemi sul fronte dell'offerta perché gli immobili a uso ufficio europei, grazie alle dimensioni ridotte, possono essere convertiti più facilmente. Ad esempio, secondo il fornitore globale di servizi immobiliari Savills, tra il 2015 e il 2022 nel Regno Unito sono state create oltre 73.000 unità abitative dalla riconversione di uffici obsoleti. Ciò potrebbe spiegare perché i tassi di sfitto degli uffici, aumentati pressoché ovunque durante la pandemia, nelle principali città europee sono più bassi (cfr. Grafico).
