Las tasas hipotecarias también se han incrementado desde que los tipos de interés comenzaron a subir en 2022. Esto hace que la vivienda sea menos asequible y resulte inalcanzable para muchas familias jóvenes y trabajadores en las primeras etapas de sus carreras profesionales. Muchas personas se ven obligadas a vivir de alquiler, pero la oferta de alquileres también está tensionada en buena parte de Europa, agravada por el exceso de demanda de aquellos que se ven excluidos del mercado de la compra de vivienda.
A pesar de la creciente demanda, los principales bancos se apartan del negocio del crédito para la promoción de viviendas al tener que lidiar con unos requisitos de capital cada vez mayores y unas normas de supervisión más rigurosas para este tipo de préstamos especializados.
Los especialistas dan un paso adelante: el papel del crédito privado
Las entidades especializadas en crédito inmobiliario están dando un paso adelante para llenar el vacío que dejan los bancos que optan por retirarse de este negocio. Son entidades que ofrecen financiación flexible a pequeñas y medianas constructoras en toda Europa. Cada vez más, los proveedores de crédito privado suministran el capital necesario a estos prestamistas inmobiliarios, y aquí vemos oportunidades atractivas para los inversores.
Estas inversiones pueden ofrecer potencial para obtener sólidas rentabilidades y, en última instancia, están garantizadas por activos tangibles. El crédito está determinado en parte por la relación préstamo-valor bruto de la promoción (LTGDV). Se trata de una estimación del valor de las unidades residenciales en el mercado abierto como porcentaje del importe del préstamo, generalmente del 60% o el 70%. Creemos que este indicador permite reducir sustancialmente el riego bajista y protege frente a sobrecostes, retrasos y la posibilidad de que las unidades acabadas sean menos rentables de lo esperado.
La secuencia de la financiación también puede ser favorable para los prestamistas, ya que el promotor inmobiliario suele aportar al principio su parte completa de capital y el crédito obtenido para la promoción financia el resto de la construcción. Dado que al principio se necesita menos del importe total del crédito, el LTGDV real del día uno es inferior al importe global del crédito. A medida que avanza el proyecto, los prestamistas desembolsan el resto del importe del crédito de forma gradual, conforme se alcanzan hitos concretos. Por lo general, el LTGDV máximo solo se alcanza una vez finalizada la promoción.
La escasez de oferta de vivienda ofrece un apoyo fundamental
Por otra parte, la escasez de oferta en el conjunto de Europa ofrece un apoyo fundamental a las condiciones de crédito. Por ejemplo, el anterior gobierno alemán incumplió su promesa de 2021 de construir 400.000 nuevas viviendas al año para aliviar la escasez que sufre el país. En 2024 solo consiguió construir 225.000.
En el Reino Unido, el déficit acumulado de vivienda nueva es superior a 1,3 millones, según el think tank Centre for Policy Studies, y los elevados tipos de interés frenan los volúmenes.
Sacar partido a la complejidad de las estructuras de préstamo
No obstante, las estructuras de préstamo y las operaciones de los proyectos pueden ser complejas, por lo que los prestamistas necesitan soluciones a medida, no genéricas.
Por un lado, el prestatario solo accede al capital del préstamo por etapas, a medida que avanza la construcción. Además, los intereses no se pagan mensualmente durante toda la vigencia del préstamo: generalmente solo se abonan cuando el proyecto concluye o está a punto de finalizarse con las ventas de las nuevas viviendas y apartamentos construidos. En consecuencia, estos préstamos “payment-in-kind” no pueden agruparse en valores, de manera que los bancos u otros prestamistas deben mantener dichos activos en sus balances o en estructuras de financiación privadas.
Además, los proyectos pueden ser impredecibles. Por ejemplo, un proyecto de construcción con una duración prevista de 12 meses puede alargarse hasta 18 u 20 meses, en cuyo caso se necesitarían prórrogas del préstamo. En situaciones extremas, puede que el prestamista deba intervenir para sustituir a la empresa de construcción a mitad de proyecto si la promotora inicial tiene dificultades.
Nosotros consideramos que los prestamistas privados especializados suelen estar mejor preparados para estructurar esos acuerdos de financiación a medida y realizar el tipo de suscripción de préstamos a medida y de gestión de activos que se necesita para financiar distintos tipos de construcción de viviendas.
Varias formas de invertir
El conjunto de oportunidades para los inversores privados es tan amplio como la escasez que sufre el mercado europeo de la vivienda.
Los proyectos pueden centrarse en inmuebles para la venta y el alquiler y abarcar desde viviendas unifamiliares y plurifamiliares hasta la construcción de viviendas para el alquiler y soluciones de coliving que pueden consistir en unidades individuales más pequeñas con instalaciones y servicios compartidos. La financiación de viviendas para el alquiler puede ser una oportunidad especialmente atractiva, dada la demanda de vivienda entre los jóvenes en el inicio de sus carreras profesionales. Los subsectores especializados, como los alojamientos para estudiantes y personas mayores también pueden ofrecer oportunidades de inversión atractivas.
Creemos que los fuertes desequilibrios estructurales entre oferta y demanda en toda Europa limitarán las caídas de precios de la vivienda nueva incluso en caso de que se produzca una recesión. Por otra parte, las reservas para las primeras pérdidas que deben constituir los promotores en este tipo de préstamos para la construcción suponen que el riesgo de crédito sería asumible para los prestamistas privados y los gestores experimentados de financiación basada en activos que se muevan sin dificultad con este tipo de soluciones.
Por otro lado, las constructoras pequeñas y medianas disponen de mayor acceso a la financiación, lo que facilita la construcción de viviendas en aquellas ciudades y municipios de Europa donde exista mayor necesidad.
El crédito privado está siendo fundamental para cerrar la brecha entre la fuerte demanda y la escasa oferta de vivienda en Europa, y creemos que tiene potencial para ofrecer rentabilidades mejoradas a los inversores.
