Da quando i tassi d’interesse hanno iniziato a crescere, nel 2022, i tassi sui mutui hanno fatto lo stesso, riducendo l’accessibilità economica delle abitazioni e rendendo l’acquisto proibitivo per numerose giovani famiglie e lavoratori all’inizio della propria carriera. Molti sono costretti a optare per l’affitto, ma l’offerta di abitazioni disponibili per la locazione è anch’essa ridotta in gran parte d’Europa, problema esacerbato dalla domanda in eccesso proveniente da chi è spinto al di fuori del mercato degli immobili di proprietà a causa dei prezzi elevati.
Nonostante questa domanda in continua crescita, le più importanti banche si stanno ritirando dal finanziamento di progetti di sviluppo immobiliare, messe alle strette da requisiti di capitale sempre più onerosi e dagli obblighi di monitoraggio più stringenti previsti per questa tipologia di prestiti specializzati.
Entrano in gioco i prestatori specializzati: il ruolo del private credit
I prestatori specializzati in ambito immobiliare stanno entrando in gioco per colmare il vuoto lasciato dalla ritirata delle banche, offrendo finanziamenti flessibili a piccole e medie imprese di costruzione in tutta Europa. A fornire loro i capitali necessari sono sempre di più gli istituti di private credit, creando a nostro avviso opportunità interessanti per gli investitori.
Si tratta infatti di investimenti che, da un lato, sono garantiti da asset tangibili e, dall’altro, sono in grado di offrire un solido potenziale di rendimento. L’importo del prestito viene infatti determinato in parte sulla base del loan-to-gross-development value (LTGDV), ovvero il rapporto tra il valore del finanziamento concesso e quello finale stimato delle unità abitative sul mercato, tipicamente compreso tra il 60 e il 70%. Riteniamo che questo meccanismo fornisca una solida mitigazione dei ribassi, costituisca un cuscinetto contro eventuali sforamenti di budget o ritardi, e offra protezione nel caso in cui le unità terminate vengano vendute a un prezzo inferiore rispetto al previsto.
Il processo di finanziamento può inoltre favorire i prestatori, dal momento che lo sviluppatore immobiliare, in genere, fornisce il capitale di rischio iniziale, mentre le restanti attività di costruzione sono finanziate dal prestito. Poiché non occorre l’intero importo del finanziamento fin da subito, all’inizio l’LTGDV sarà inferiore a quello complessivo per l’intera operazione. Con il progredire del progetto, i prestatori erogano il resto del finanziamento in base a specifici traguardi raggiunti. Il valore massimo dell’LTGDV, tipicamente, viene raggiunto solo dopo il completamento delle unità immobiliari.
L’effetto positivo, sul fronte dei fondamentali, della scarsa offerta di abitazioni
Allo stesso tempo, la scarsità di offerta nei diversi Paesi europei contribuisce positivamente, dal punto di vista dei fondamentali, alle condizioni di finanziamento. L’ultimo governo tedesco, per esempio, non è riuscito a rispettare l’impegno, assunto nel 2021, a costruire 400.000 nuove case all’anno per ridurre la carenza di abitazioni nel Paese; nel 2024 è riuscito a realizzarne solo 225.000.
Nel Regno Unito, secondo gli esperti del Centre for Policy Studies, il deficit cumulativo di nuove case ammonta a oltre 1.300.000 unità, con l’alto livello dei tassi d’interesse che va a comprimere il volume di abitazioni.
Trarre profitto dalla complessità delle strutture di finanziamento
Le strutture di finanziamento, così come i progetti, possono risultare complessi: è per questo che ai prestatori occorrono soluzioni su misura, non preconfezionate.
Innanzitutto, il beneficiario del finanziamento riceve i fondi in più fasi man mano che il progetto va avanti. Gli interessi, inoltre, non vengono versati mensilmente nel corso dell’intera durata del prestito, bensì, in genere, alla fine o poco prima, attingendo alla vendita delle nuove case. Il risultato è che questi finanziamenti “in natura” non possono essere cartolarizzati, costringendo banche o altri prestatori a tenerli nei propri bilanci o in strutture di finanziamento private.
I progetti, poi, possono essere imprevedibili. Un progetto di costruzione di durata prevista di 12 mesi, per esempio, può richiederne fino a 18 o 20, rendendo necessaria una proroga delle scadenze. In scenari estremi, qualora l’impresa di costruzioni iniziale si ritrovasse in difficoltà, il prestatore potrebbe essere costretto a intervenire per sostituirla nel bel mezzo del progetto.
A nostro avviso, i prestatori privati specializzati sono meglio attrezzati per strutturare questi meccanismi di finanziamento e portare avanti le attività di sottoscrizione e gestione degli asset necessarie per finanziare vari tipi di progetti di costruzione di abitazioni.
Non c’è un solo modo di investire
La gamma di opportunità per i prestatori privati, a nostro giudizio, è ampia tanto quanto la scarsità di abitazioni nel mercato immobiliare europeo.
I progetti includono la costruzione di immobili uni- e plurifamiliari destinati sia alla vendita che alla locazione, fino a co-living composti da unità più piccole con servizi condivisi. Il finanziamento di unità da mettere in locazione può rappresentare un’opportunità particolarmente interessante data la domanda di immobili tra i più giovani nelle prime fasi della propria carriera. Segmenti più specifici, come alloggi per studenti e residenze per anziani, possono offrire altre opportunità d’investimento.
Riteniamo che i profondi squilibri strutturali tra domanda e offerta in tutta Europa limiteranno il calo dei prezzi dei nuovi immobili, anche in caso di recessione. Al contempo, il ricorso a clausole “first-loss” per gli sviluppatori coinvolti in progetti di questo tipo può rendere gestibile il rischio di credito per prestatori privati e gestori asset-based finance esperti in operazioni di finanziamento come queste.
Le imprese costruttrici di piccole e medie dimensioni, da parte loro, acquisiscono un accesso più ampio ai finanziamenti, il che semplifica la costruzione di immobili laddove ce n’è più bisogno in tutta Europa.
Il private credit svolge un ruolo centrale contribuendo a colmare il divario, nel continente, tra un’alta domanda e una scarsa offerta. Ciò, a nostro avviso, può dare luogo a un alto potenziale di rendimento per gli investitori.
