Prospettive dell'immobiliare USA: il tiro alla fune tra tassi e offerta

04 ottobre 2022

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Con l'aumento dei tassi d'interesse, il già surriscaldato mercato immobiliare USA inizia finalmente a dare segni di raffreddamento. Tuttavia, se da un lato il rialzo dei tassi ipotecari ha posto un freno alla domanda, dall'altro ha contribuito ad accentuare la carenza di abitazioni monofamiliari. In assenza di un'accelerazione dell'attività edilizia, i limiti dell'offerta dovrebbero sostenere i prezzi anche a fronte di un indebolimento della domanda.

Un mercato immobiliare rovente messo alle strette

Il mercato immobiliare statunitense sta uscendo da un periodo di crescita dei prezzi che non si vedeva dai tempi della crisi finanziaria globale. Nel solo 2021 i prezzi delle abitazioni negli Stati Uniti sono saliti di quasi il 20% rispetto all'anno precedente, grazie ai bassi tassi d'interesse sui mutui ipotecari, all'aumento della domanda, soprattutto da parte dei millennial, e alla flessibilità del lavoro in remoto favorita dalla pandemia di COVID-19.

Tuttavia, il principale motore dell'inflazione immobiliare è da ricercarsi probabilmente in un'offerta carente. Negli ultimi anni, la disponibilità di abitazioni negli Stati Uniti ha raggiunto livelli tra i più bassi mai registrati. Questo ha scatenato guerre frenetiche tra gli acquirenti, con il risultato che gli immobili nei mercati più gettonati sono venduti regolarmente al di sopra del prezzo iniziale.

L'accessibilità economica degli alloggi ne ha risentito

Tuttavia, l'impegno della Federal Reserve a soffocare l'inflazione ha posto fine all'era dei tassi ipotecari estremamente bassi: la media nazionale per un mutuo a tasso fisso a 30 anni supera attualmente il 6%. Si tratta di un livello più che doppio rispetto a quello registrato nel gennaio 2021, e la Federal Reserve ha lasciato intendere chiaramente che i rialzi dei tassi non sono finiti.

I nuovi acquirenti di abitazioni sono costretti a sopportare il peso della stretta monetaria. In concomitanza con i rialzi dei tassi e l'aumento dei prezzi, l'accessibilità economica delle abitazioni ha sforato rapidamente la media storica. Dalla metà degli anni '90, poco meno del 18% del reddito familiare mediano degli Stati Uniti è stato destinato in media al pagamento dei mutui; gran parte di questa cifra, inoltre, è stata determinata dall'inflazione immobiliare registrata prima della crisi finanziaria globale (cfr. Grafico). Adesso i nuovi acquirenti di abitazioni negli Stati Uniti destinano quasi un quarto del reddito familiare mediano al pagamento del mutuo, con un aumento molto pronunciato in un periodo di appena nove mesi.

I rialzi dei tassi hanno pregiudicato l'accessibilità economica delle abitazioni

Mortgage payments as a percentage of US median family income have risen sharply.

L'analisi attuale non è garanzia di risultati futuri.
Dati aggiornati a fine giugno 2022
Fonte: Bloomberg, National Association of Realtors, S&P/Case-Shiller Home Price e AllianceBernstein (AB)

Il deterioramento dell'accessibilità economica delle abitazioni ha raffreddato a sua volta la domanda, anche se le cifre variano notevolmente a seconda della regione e del prezzo. A livello nazionale, le vendite di abitazioni esistenti sono diminuite per sei mesi consecutivi a partire da febbraio; ulteriori crepe nel quadro della domanda sono visibili inoltre nel 7,7% di venditori che hanno abbassato i prezzi iniziali, in netto contrasto con le guerre fra compratori osservate lo scorso anno.

L'offerta limitata mantiene elevati i prezzi delle abitazioni

Tuttavia, mentre l'offerta di nuove case sta iniziando ad aumentare, lo stock di abitazioni disponibili, che costituisce gran parte del parco immobiliare statunitense, si colloca intorno ai minimi storici. Questo ha dato sostegno al mercato immobiliare mantenendo i prezzi elevati. A fine giugno oltre un terzo delle abitazioni messe in vendita negli Stati Uniti ha trovato un acquirente entro due settimane, con un tempo mediano di permanenza sul mercato di appena 23 giorni (cfr. Grafico). Questo fenomeno è il riflesso di un mercato immobiliare surriscaldato, più che in declino.

I rialzi dei tassi indeboliscono la domanda di abitazioni

Various indicators of market health, including percentage of homes sold in two weeks (37%)

L'analisi attuale non è garanzia di risultati futuri.
Il traffico dei potenziali acquirenti è misurato da un indice destagionalizzato, in cui un dato superiore a 50 indica che sono più numerosi i costruttori che considerano le condizioni favorevoli anziché sfavorevoli. L'accessibilità economica è rappresentata dall'Homebuyer Affordability Fixed Mortgage Index. Le richieste di mutui ipotecari sono rappresentate dall'MSA US Purchase Index. La formazione di nuclei familiari è rappresentata dall'indicatore US Household Formations, che monitora le variazioni annuali delle abitazioni di proprietà.
L'accessibilità economica si riferisce al periodo da gennaio 1999 a giugno 2022; le richieste di mutui ipotecari al periodo dal 1° gennaio 2009 al 19 agosto 2022; il traffico dei potenziali acquirenti al periodo da gennaio 1999 a luglio 2022; i cali dei prezzi, le abitazioni vendute in due settimane e il numero mediano di giorni sul mercato al periodo dal 1° gennaio 2019 al 14 agosto 2022; mentre la formazione di nuclei familiari è espressa su base annua e si riferisce al periodo compreso tra gennaio 2001 e giugno 2022.
Fonte: Bloomberg, Mortgage Bankers Association, National Association of Homebuilders, Redfin e US Census Bureau

A nostro avviso, gli alti tassi d'interesse potrebbero esacerbare la carenza di abitazioni disponibili a livello nazionale. Infatti, l'aumento dei tassi ipotecari scoraggia in genere i proprietari di immobili dal mettere in vendita abitazioni che sono state finanziate a tassi inferiori a quelli di mercato.

I dati sono eloquenti: il 99,5% dei titolari di mutui ipotecari negli Stati Uniti si è assicurato tassi più interessanti di quelli che potrebbero trovare se vendessero oggi le loro abitazioni e contraessero un nuovo prestito ai tassi correnti (cfr. Grafico).

Disponibilità di abitazioni ai minimi storici; la maggior parte dei mutuatari è vincolata a tassi più bassi

Months of supply near 2.5 months, while more than 99% of borrowers are locked into low rates.

L'analisi storica non è garanzia di risultati futuri.
Grafico a sinistra al 31 luglio 2022; grafico a destra al 26 agosto 2022
Percentuale di mutuatari vincolati a tassi più bassi rappresentata da (1 - Morgan Stanley Truly Refinanceable Index). Il Morgan Stanley Truly Refinanceable Index rappresenta la percentuale di mutuatari con un incentivo di almeno 25 punti base a rifinanziare il mutuo.
Fonte: Morgan Stanley, US Census Bureau e AB

I fondamentali del settore immobiliare sono solidi

Al mutare delle dinamiche del mercato immobiliare, si sarebbe tentati di fare un paragone con la crisi finanziaria globale, quando i mutui subprime e l'aumento esponenziale dei default fecero scoppiare la bolla dell'inflazione immobiliare. È plausibile che un crollo analogo si verifichi anche questa volta? A nostro avviso, no. Questa considerazione scaturisce in gran parte dal miglioramento delle condizioni del credito e dagli insegnamenti appresi dalla crisi finanziaria globale.

In primo luogo, standard creditizi rigorosi hanno impedito ai mutuatari a basso reddito e con un basso merito di credito di acquistare case troppo costose rispetto al loro reddito. Nel 2008-2009, per contro, gli standard creditizi accomodanti contribuirono al crollo del mercato immobiliare. Attualmente la quota preponderante dei mutui ipotecari statunitensi è costituita da prestiti a 30 anni e a tasso fisso, sicché pochi mutuatari esistenti sono esposti all'aumento dei tassi; gli istituti di credito ipotecario, dal canto loro, hanno innalzato gli standard per la concessione di mutui a tasso variabile.

Inoltre, gli alti prezzi di oggi hanno incrementato notevolmente il patrimonio immobiliare netto dei proprietari di casa, il che dà a questi ultimi un forte incentivo a restare al passo con il rimborso del mutuo. Infine, a dispetto dell'inflazione persistente, i salari hanno continuato ad aumentare, mentre il reddito reale statunitense rimane in territorio positivo, sostenendo ulteriormente la capacità dei mutuatari di pagare le rate mensili dei mutui.

Di conseguenza, i tassi di morosità sui mutui ipotecari sono oggi storicamente bassi, a differenza di quanto accaduto durante la crisi finanziaria, quando le morosità registrarono un'impennata e sorsero come funghi organizzazioni dedite alle gestione delle insolvenze sui mutui.

Potrebbero persistere sacche di debolezza

Questo non vuol dire che non vedremo sacche di debolezza. Se l'accessibilità economica delle abitazioni rimane problematica, i mesi di offerta di abitazioni monofamiliari potrebbero aumentare dagli attuali 2,5 circa finanche a 5 mesi entro la fine del 2023. Ciò potrebbe raffreddare la corsa dei prezzi delle abitazioni a livello nazionale, ma non dovrebbe provocare un calo dei prezzi su base annua.

Come sempre, la domanda e il conseguente impatto sui prezzi dipenderanno probabilmente in misura significativa dalle regioni e dalle fasce di prezzo, ma prevediamo che il mercato immobiliare statunitense nel suo complesso si troverà nel mezzo di un costante tiro alla fune tra tassi in aumento e offerta limitata.

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